Sáng 30/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh Trần Đình Gia tham gia góp ý một số nội dung liên quan đến mã định danh điện tử của bất động sản, tiền đặt cọc, điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, giao kết và chuyển nhượng hợp đồng cũng như kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản.

Tham gia thảo luận, đại biểu Trần Đình Gia nhấn mạnh sự cần thiết ban hành Luật nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Để các quy định bảo đảm tính thống nhất, rõ ràng và khả thi, đại biểu tập trung phân tích một số vấn đề còn có cách hiểu chưa thống nhất, đồng thời đề xuất điều chỉnh, bổ sung quy định nhằm hạn chế vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện.

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Trần Đình Gia phát biểu thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Làm rõ cơ chế cấp mã định danh, kiểm soát tiền đặt cọc

Về mã định danh điện tử của bất động sản, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Trần Đình Gia cho rằng dự thảo đã quy định yêu cầu sử dụng mã định danh trong giao dịch và các đối tượng được cấp mã, tuy nhiên chưa bao quát rõ một số loại bất động sản như công trình xây dựng độc lập, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án. Bên cạnh đó, trách nhiệm cấp mã, xử lý dữ liệu sai lệch, trùng lặp và trường hợp hệ thống gặp sự cố chưa được quy định cụ thể.

Do đó, đại biểu đề nghị xác định đầy đủ các đối tượng được cấp mã tương ứng với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh; đồng thời làm rõ cơ quan chịu trách nhiệm tạo lập mã, thời điểm cấp và phương án xử lý các tình huống phát sinh. Đại biểu nhấn mạnh, mã định danh chỉ là công cụ quản lý, liên kết dữ liệu, không nên trở thành điều kiện mới hạn chế giao dịch hợp pháp.

Đối với tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu đồng tình với quy định giới hạn mức đặt cọc không quá 5% giá bán, thuê mua và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế có thể phát sinh các hình thức nhận tiền giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, hợp tác hoặc sử dụng tên gọi khác để thu tiền trước thời điểm đủ điều kiện giao dịch. Vì vậy, đề nghị làm rõ nguyên tắc xác định bản chất khoản tiền, không phụ thuộc tên gọi của thỏa thuận; đồng thời quy định trách nhiệm của chủ đầu tư, tổ chức phân phối, bảo đảm ngăn ngừa việc lách quy định về đặt cọc và thu tiền trái pháp luật.

Quốc hội thảo luận tại Hội trường sáng 30/10

Một vấn đề khác được đại biểu lưu ý là tính thống nhất trong quy định về điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh, nhất là đối với dự án thực hiện trên quỹ đất thanh toán hợp đồng BT. Theo đó, cách dẫn chiếu giữa các quy định có thể dẫn đến cách hiểu phải đồng thời đáp ứng hai điều kiện, trong khi quy định được viện dẫn lại cho phép lựa chọn một trong hai. Do đó, đại biểu đề nghị chỉnh sửa theo hướng đáp ứng một trong các điều kiện tương ứng, bảo đảm thống nhất và thuận lợi trong quá trình áp dụng.

Phân định giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, bổ sung điều kiện kiểm soát quyền tài sản khi chuyển nhượng hợp đồng

Liên quan đến giao kết hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Trần Đình Gia cho rằng quy định về giao kết hợp đồng trên nền tảng có kết nối, chia sẻ dữ liệu với Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản có thể dẫn đến cách hiểu hợp đồng điện tử trên nền tảng khác chưa hoàn thành kết nối thì không được công nhận. Trong khi đó, việc kết nối còn phụ thuộc điều kiện kỹ thuật và lộ trình vận hành. Vì vậy, đề nghị phân định rõ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử với nghĩa vụ kết nối, cập nhật dữ liệu quản lý; đồng thời có phương án xử lý trong thời gian chưa kết nối hoặc khi hệ thống gặp sự cố, không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch đã được xác lập hợp pháp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh  phát biểu tiếp thu, giải trình.

Đối với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, theo đại biểu, dự thảo Luật hiện tập trung vào tình trạng pháp lý của bất động sản là đối tượng trong hợp đồng, trong khi quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua cũng có thể đã được thế chấp hoặc sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ độc lập. Do đó, đề nghị bổ sung yêu cầu kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng được chuyển nhượng; đồng thời quy định rõ trường hợp phải có sự chấp thuận của bên nhận bảo đảm hoặc thực hiện giải chấp, nhằm hạn chế rủi ro chuyển nhượng trùng quyền và tranh chấp phát sinh.

Bên cạnh đó, về kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, đại biểu cho rằng dự thảo Luật yêu cầu người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực tư vấn nhưng chưa xác định cụ thể loại bằng cấp, chứng chỉ tương ứng với từng hoạt động như tư vấn đầu tư, tài chính, giá và hợp đồng có thể dẫn đến cách hiểu, áp dụng không thống nhất; đồng thời chồng lấn với điều kiện hành nghề theo pháp luật chuyên ngành.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cần xác định rõ những lĩnh vực tư vấn phải đáp ứng điều kiện chuyên môn theo luật chuyên ngành; đối với hoạt động tư vấn thông thường, nên đề cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân về chất lượng dịch vụ thay vì đặt ra yêu cầu chứng chỉ chung nhưng chưa rõ tiêu chí.

Phát biểu tiếp thu, giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã trao đổi, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội quan tâm./.

Lượt xem: 12