1. Về giải thích từ ngữ (Điều 3)

Đề nghị bổ sung giải thích các cụm từ: “ Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp ” “ đang sử dụng đất ” và “ đất vườn, ao ”. Do thực tế theo Luật Đất đai năm 2013 khi tổ chức thực hiện gặp nhiều lúng túng khi xác định “ đang sử dụng đất ” và “ đất vườn, ao ”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Nghị định 64/CP của Chính phủ tại huyện đều ghi rõ đất ở, đất vườn; tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, được cấp đổi chỉ ghi đất ở, đất trồng cây lâu năm. Khi tách thửa, chuyển mục đích dễ nhầm lẫn với các trường hợp Giấy chứng nhận quyền được cấp bổ sung đất nông nghiệp khai hoang. Nhiều trường hợp chuyển mục đích bị tính tiền sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giá 2 loại đất do khó xác định nguồn gốc đất vườn.

Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh - Hoàng Trung Dũng điều hành phiên thảo luận tại Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

2. Về phân loại đất (Điều 10)

- Tại điểm a, khoản 1 quy định “ Đất trồng cây hàng năm gồm đất chuyên trồng lúa, đất trồng lúa còn lại và đất trồng cây hàng năm khác ”. Đề nghị quy định cụ thể nội dung “ đất trồng lúa còn lại ” nhằm đảm bảo thuận lợi trong quá trình áp dụng văn bản.

- Tại điểm d, khoản 1 đề nghị sửa cụm từ “Đất chăn nuôi tập trung” , thành “Đất chăn nuôi trang trại” để phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 2 Luật Chăn nuôi. Tương tự chỉnh sửa tại điểm c, khoản 1, Điều 130.

3. Về c ăn cứ để xác định loại đất (Điều 11)

Tại khoản 2 quy định: “ Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất theo quy định của Luật này hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ ”.

Việc xác định loại đất còn bất cập đối với trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ ổn định, không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép nhưng hiện trạng lại sử dụng một loại đất khác biệt so khu vực chung. Ví dụ người dân tận dụng trồng lúa ở vùng thung lũng nhỏ nằm trong khu vực đất lâm nghiệp, nhưng chưa xác định rõ là đất lâm nghiệp hay đất chuyên trồng lúa nước. Đề nghị quy định cụ thể các trường hợp còn bất cập, có nhiều cách hiểu khác nhau trên thực tế để đưa vào luật.

Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh phối hợp với Sở TN&MT tổ chức hội nghị lấy ý kiến góp ý xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi)

4. Về n ội dung quản lý nhà nước về đất đai (Điều 21)

Tại khoản 4 đề nghị thay cụm từ “ chuyên đề ” bằng cụm từ “ chuyên ngành ” để phù hợp với Luật Đo đạc và Bản đồ.

5. Về cơ quan quản lý đất đai và c ông chức địa chính ở xã, phường, thị trấn (Điều 23)

Tại khoản 3 đề nghị thay cụm từ “ giúp ” bằng cụm từ “ tham mưu ”, thành “…Công chức địa chính ở xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tham mưu Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phương”.

Quang cảnh phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV

6. Về t hời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 29)

Tại khoản 1 quy định “ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận … ”. Tuy nhiên, tại khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở và Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ có trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức có sẵn thì mới cần phải có Giấy chứng nhận, các giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không cần phải có Giấy chứng nhận. Đề nghị xem xét chỉnh sửa đảm bảo thống nhất, tránh chồng chéo.

7. Về đ iều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 49)

Tại khoản 5 quy định “ Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản ” là chưa phù hợp với Luật Doanh nghiệp quy định “ quyền của doanh nghiệp ” được tự chủ kinh doanh và hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng, ký kết hợp đồng; cũng như Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư được tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh. Do đó, đề nghị giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cần tránh tạo thêm trung gian, phát sinh chi phí, tác động tiêu cực đến quyền tài sản hợp pháp của người dân; đồng thời rà soát để thống nhất với các luật có liên quan.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV

8. Về n guyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 60)

Tại khoản 3 dự thảo Luật đề nghị bổ sung “ quy hoạch sử dụng đất cấp vùng”, thành “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp vùng ” cấp tỉnh và cấp huyện phải đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược… ” . Vì khoản 2, Điều 5 Luật Quy hoạch quy định về quy hoạch vùng nhưng chưa quy định quy hoạch sử dụng đất cấp vùng; đồng thời quy hoạch xây dựng vùng phải căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp vùng, nên hiện nay đã có quy hoạch xây dựng vùng mà chưa có quy hoạch sử dụng đất cấp vùng là không hợp lý.

9. Về t hời k ỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 62)

Tại Điều 62 quy định: “ Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất các cấp là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia, tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất an ninh là từ 30 năm đến 50 năm; tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm ” là phù hợp với Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021 của Quốc hội khóa XV “về quy hoạch sử dụng đất quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025”.

Đề nghị sửa đổi khoản 3, Điều 25 và khoản 3, Điều 26, Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “Thời hạn quy hoạch đối với quy hoạch chung” đối với “thành phố thuộc tỉnh, thị xã từ 20 đến 25 năm”; đối với “thành phố trực thuộc Trung ương từ 20 đến 25 năm, tầm nhìn đến 50 năm” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với dự thảo Luật Đất đai.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà phát biểu giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu hiên thảo luận ở hội trường kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XV

10. Về t hu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 78)

Đ ề nghị xem xét việc thu hồi đất để xây dựng đô thị, nhà ở thương mại để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp này có thể giao chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; nên hạn chế thực hiện việc thu hồi để tránh khiếu kiện về đất đai.

11. Về c ăn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79)

Tại khoản 3 đề nghị bổ sung cụm từ “ đầu tư đã được phê duyệt ”, thành “Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư đã được phê duyệt ”.

12. Về c ưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (Điều 87)

Tại điểm b, khoản 2 đề nghị bổ sung cụm từ “ thông báo trên các phương tiện truyền thông của ”, thành “Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở và thông báo trên các phương tiện truyền thông của Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi”.

ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh - Phan Thị Nguyệt Thu thảo luận tại Tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

13. Về t rưng dụng đất (Điều 88)

Tại khoản 2 quy định “ … Chậm nhất là 48 giờ, kể từ thời điểm quyết định trưng dụng đất bằng lời nói, cơ quan của người đã quyết định trưng dụng đất bằng lời nói có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản việc trưng dụng đất và gửi cho người có đất trưng dụng ” là chưa rõ ràng và chính xác bởi trong trường hợp không thể ra quyết định bằng văn bản thì người có thẩm quyền phải viết giấy xác nhận việc trưng dụng. Do đó, chậm nhất 48 giờ thì người có thẩm quyền phải ban hành “ Quyết định trưng dụng đất ” chứ không phải “ xác nhận bằng văn bản việc trưng dụng đất ” như dự thảo, đề nghị xem xét, chỉnh sửa.

14. Về n guyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 89)

- Nội dung quy định bao gồm nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng tiêu đề chỉ nêu “”nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” là chưa đầy đủ, đề nghị sửa tiêu đề phù hợp.

- Tại khoản 2 quy định: “ Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ ”. Đề nghị nghiên cứu, chỉnh sửa để phù hợp tổng quan hơn vì việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh sống, tư liệu sản xuất và các điều kiện khác. Đồng thời Luật cần thể chế hóa rõ hơn các quy định tiêu chí thế nào là tốt hơn nơi ở cũ để các địa phương có căn cứ áp dụng.

- Tại khoản 4 quy định: “ Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất ”. Đề nghị điều chỉnh quy định: “ Chỉ ban hành quyết định thu hồi đất khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt đã công khai và không có ý kiến phản hồi, điều chỉnh ”.

15. Về đ iều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh ; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 90)

Tại khoản 1 quy định điều kiện bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân “ hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp ” còn chưa rõ ràng, khó áp dụng trong thực tiễn. Vì quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ đều gắn với điều kiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều đã được quy hoạch cho các dự án, công trình (không còn đủ điều kiện cho cấp giấy chứng nhận nữa). Do đó, đề nghị sửa thành: “ Có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này (trừ điều kiện phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) mà chưa được cấp ”.

Sở TN&MT Hà Tĩnh tổ chức hội nghị lấy ý kiến đóng góp về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

16. Về b ố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở (Điều 107)

Tại khoản 3 quy định: “ Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở thì được bố trí tái định cư tại chỗ.Trường hợp thu hồi đất ở để thực hiện các mục đích khác thì được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư ”, nhưng để chờ được tái định cư tại chỗ thì phải được “ bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư) ”. Do vậy, cần bổ sung quy định “ bố trí chỗ ở tạm thời (tạm cư) ” để đảm bảo người dân có chỗ ở sau khi bị thu hồi đất.

17. Về d ự án thu hồi đất để tạo quỹ đất (Điều 112)

- Tại khoản 3 quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt dự án thu hồi đất để tạo quỹ đất và giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện”. Đề nghị quy định theo hướng phân cấp theo thẩm quyền thu hồi đất giữa cấp tỉnh và cấp huyện nhằm tránh phát sinh thêm thủ tục hành chính trong việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hoặc phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định phê duyệt dự án thu hồi đất.

- Tại khoản 6 đề nghị bỏ cụm từ “ hoặc Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác” , vì theo quy định hiện hành thì Quỹ Đầu tư phát triển không có chức năng ứng vốn để tạo lập quỹ đất nông nghiệp. Mặt khác Ủy ban nhân dân tỉnh có thể giao Quỹ Đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác quản lý ủy thác Quỹ phát triển đất.

18. Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 123)

Đề nghị bổ sung một khoản quy định: “ Ban q uản lý k hu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao quyết định giao lại đất, cho thuê đất đối với các dự án nằm trong các khu chức năng của k hu kinh tế, khu công nghiêp, khu công nghệ cao”. Do Ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp có thẩm quyền giao lại, cho thuê đất tại các khu chức năng của khu kinh tế do đó cần quy định rõ thẩm quyền này để thống nhất quản lý với Nghị định 35/2022/NĐ-CP ngày 28/5/2022 của Chính phủ quy định quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế .

19. Về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126)

- Tại điểm g, khoản 3 quy định “ Tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất ”; trong khi đấu thầu dự án có sử dụng đất lại không quy định về nội dung này. Đề nghị quy định cụ thể về nội dung đấu thầu dự án trong trường hợp nào được điều chỉnh quy hoạch, trường hợp nào không.

- Tại điểm h, khoản 3 quy định “ Người trúng đấu giá phải đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 05 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa ”, tuy nhiên tiến độ thực hiện dự án được xác định tại quyết định chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư. Do đó, đề nghị xem xét quy định thống nhất giữa pháp luật đất đai với đầu tư.

20. Về hội đồng thẩm định giá đất (Điều 156)

Đề nghị cần quy định cơ chế hoạt động độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất và các thành viên của Hội đồng thẩm định. Tăng tỷ lệ thành viên Hội đồng thẩm định giá đất là các chuyên gia tư vấn độc lập. Đồng thời, xác định rõ quyền đi đôi với trách nhiệm của mỗi thành viên Hội đồng thẩm định trong việc đưa ra ý kiến thẩm định giá đất.

21. Về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (Điều 173)

Tại khoản 3 quy định: “ Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm tùy theo mục đích sử dụng đất ”. Thực tế quỹ đất này thường manh mún, nhỏ lẽ, các hộ gia đình thường chỉ thuê để tăng gia sản xuất, thời gian thuê thường ngắn (05 năm), hiệu quả kinh tế không cao; việc quy định “ theo hình thức đấu giá ” thường phức tạp phải thuê tư vấn đấu giá… nên các hộ dân sẽ không muốn tham gia, dẫn đến quỹ đất này sẽ không đưa vào sử dụng được, gây lãng phí tài nguyên. Đề nghị nghiên cứu phương án phù hợp.

22. Về đ ất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn (Điều 191)

Đề nghị quy định cụ thể tiêu chí thống kê để làm rõ trường hợp đất sử dụng để chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn nhằm tránh tình trạng trùng lặp, đưa vào nhiều lần khi thống kê, kiểm kê quỹ đất như: Đất ở, đất giao thông, thuỷ lợi, công cộng, đất nông nghiệp...

23. Về đ ất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp (Điều 194)

Tại khoản 2 đề nghị bổ sung các cụm từ “ Trực tiếp đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh”, “và phải phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan”, thành “ Nhà nước giao đất, cho thuê đất trực tiếp đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và phải phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan” nhằm tạo điều kiện phát triển các khu, cụm công nghiệp, tạo công ăn việc làm, tăng nguồn thu ngân sách, đặc biệt là tránh lãng phí đất đai trong điều kiện kêu gọi nhà đầu tư hạ tầng khó khăn và nguồn ngân sách địa phương chưa đảm bảo.

24. Về đất sử dụng cho khu công nghệ cao (Điều 195)

Tại điểm b, khoản 2 quy định về trách nhiệm của Ban quản lý khu công nghệ cao trực tiếp trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, quyết định mức thu tiền thuê đất… là không đúng chức năng, thẩm quyền. Vì vậy, đề nghị chỉnh lý thành “cơ quan quản lý đất đai” trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định những nội dung này.

25. Về đất xây dựng các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn (Điều 201)

- Tại khoản 1 đề nghị sửa cụm từ “Đất xây dựng công trình công cộng” thành “ Đất công trình công cộng ” để bao hàm cho hành lang không thuộc công trình xây dựng; sửa cụm từ “ và đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn ” thành “ và đất hành lang bảo vệ, hành lang bảo hộ, hành lang kỹ thuật theo quy định của pháp luật chuyên ngành ” nhằm quy định đầy đủ cho cả hành lang bảo vệ bờ biển, hành lang bảo vệ nguồn nước, hành lang kỹ thuật công trình khí tượng thuỷ văn.

- Tại khoản 3 đề nghị bổ sung cụm từ “ trong trường hợp đã cắm mốc ở thực địa thì ”, thành “Người đang sử dụng đất…đã được xác định và trong trường hợp đã cắm mốc ở thực địa thì không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình”.

26. Về thu hồi đất (Chương VI)

Thực tế quỹ đất nông nghiệp chưa giao, cho thuê do UBND cấp xã quản lý (không thuộc quỹ đất công ích xã) chưa được quy định cụ thể, rõ ràng về thẩm quyền và loại đất phải thu hồi. Đề nghị bổ sung quy định một số trường hợp thu hồi đất để thống nhất với quy định của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Đầu tư.

27. Về g iao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Chương IX)