Phó Chủ tịch Nguyễn Đức Hải điều hành phiên thảo luận

Làm rõ vị trí, thứ bậc, mối liên hệ của các quy hoạch sử dụng đất trong hệ thống quy hoạch quốc gia

Phát biểu thảo luận về quy hoạch sử dụng đất, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH Hà Tĩnh - Trần Đình Gia cho rằng quy hoạch sử dụng đất là một nội dung đặc biệt quan trọng, được quy định xuyên suốt trong Luật Đất đai. Đại biểu đề nghị đánh giá kỹ lưỡng việc thực hiện thời gian qua để có điều chỉnh phù hợp, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và quản lý, sử dụng đất có hiệu quả.

Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH Hà Tĩnh - Trần Đình Gia phát biểu

Quy hoạch sử dụng đất được phân loại thành 3 cấp: Cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện; để thuận lợi cho công tác quản lý của cơ quan Trung ương và chủ động trong tổ chức thực hiện ở địa phương, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH Hà Tĩnh đề nghị ở mỗi cấp quy hoạch cấp quốc gia và cấp tỉnh, quy định giới hạn một số nhóm đất chính (cần thiết để đảm bảo các mục tiêu ở tầm quốc gia, tỉnh), không quy định quá chi tiết về các loại đất; chỉ tiêu sử dụng đất cấp trên phân bổ cho cấp dưới chỉ phân bổ theo các chỉ tiêu chi tiết, không khống chế chỉ tiêu tổng của từng loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng). Các chỉ tiêu sử dụng đất sẽ được thể hiện chi tiết hơn ở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện. Vì trong thực tiễn, ngoài quy hoạch sử dụng đất còn có quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch 1/2000, 1/5000…

Ngoài ra, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH Hà Tĩnh đề nghị cần có cơ chế linh hoạt trong việc đánh giá sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một khu đất có thể có nhiều mục đích sử dụng, nhiều loại đất mà chưa thể xác định rõ trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (chỉ xác định chính xác khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng); làm rõ vị trí, thứ bậc, mối liên hệ của các quy hoạch sử dụng đất với nhau và với các quy hoạch khác trong hệ thống quy hoạch quốc gia theo quy định của Luật Quy hoạch. Đồng thời, làm rõ “ quy hoạch cấp trên ” là quy hoạch nào, khi thay đổi quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì có thay đổi quy hoạch tỉnh và ngược lại hay không, ai phê duyệt; tránh tạo “ điểm nghẽn ” gây khó khăn, chồng chéo trên thực tế.

Định giá đất theo đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và là tư liệu sản xuất

Nhận định giá đất là vấn đề khó khăn, phức tạp trong công tác quản lý nhà nước thời gian qua, có tác động lớn đến tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia và từng địa phương, Phó Trưởng Đoàn ĐBQH Hà Tĩnh - Trần Đình Gia đề nghị, việc định giá đất cần phải nghiên cứu, đánh giá lại bài bản và sát thực tế; đảm bảo phục vụ công tác quản lý nhà nước, phát triển kinh tế - xã hội và thu ngân sách Nhà nước.

Phó Trưởng Đoàn nêu thực tiễn qua quá trình thực hiện, các quy định của pháp luật, nguyên tắc, quy trình, phương pháp và việc thực hiện xác định giá đất còn quá nhiều bất cập, vướng mắc, mâu thuẫn và bất hợp lý như: Việc định giá đất còn mang tính định tính, không tách bạch được giá đất theo loại đất; cùng một loại đất, điều kiện hạ tầng, kinh tế xã hội như nhau lại có thể có giá khác nhau,… Do đó, cần bổ sung, sửa đổi nguyên tắc định giá đất theo các tiêu chí sau:

Một là , cần phải phân loại đất đai thành 02 loại trong quá trình định giá đất: Đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa và đất đai với quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất. Đối với đất đai với quyền sử dụng đất là hàng hóa thì cần phải tính toán theo cơ chế thị trường với các phương pháp phù hợp. Còn đối với đất đai là tư liệu sản xuất, cần phải tính toán theo khung giá đất để đảm bảo ổn định, công bằng, thu hút đầu tư, khuyến khích sản xuất, không định giá đất theo quy mô diện tích, nội dung dự án đầu tư.

Hai là , giá đất đối với đất đai là tư liệu sản xuất:

- Việc tính giá đất phải theo mục đích sử dụng đất; phải căn cứ theo điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác. Đảm bảo đất đai có cùng mục đích sử dụng, điều kiện cơ sở hạ tầng và cùng điều kiện kinh tế - xã hội thì phải cùng một mức giá. Ví dụ: Đất thương mại dịch vụ trên cùng một tuyến đường thì phải có cùng một giá đất (mặc dù các dự án khác nhau).

- Giá đất cho loại đất này phải do Nhà nước quy định trong khung giá đất, áp dụng chung cho mọi tổ chức, cá nhân và điều chỉnh hằng năm cho phù hợp (chủ yếu theo tỷ lệ trượt giá, không biến động theo giá đất ở trên thị trường). Người có nhu cầu thuê đất phải biết trước giá đất trước khi thuê đất để đảm bảo công khai minh bạch. Như vậy mới khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nâng cao hiệu quả sản xuất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Ba là , giá đất đối với đất đai là hàng hóa (đất cho các dự án nhà ở; dự án phân lô bán nền đất ở):

Việc định giá đất cần phải thực hiện trước khi đấu giá đất, trước khi lựa chọn nhà đầu tư và trước khi giao đất, cho thuê đất. Điều này, bảo đảm Nhà đầu tư phải biết giá đất trước khi quyết định đầu tư, đấu giá đất, thuê đất. Tránh tình trạng như hiện nay, việc định giá đất đang do Nhà nước độc quyền (đơn phương) định giá. Nhà đầu tư không được thương thảo về giá đất trước khi được giao đất, cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Việc này cũng có thể dẫn đến tình trạng thỏa thuận ngầm giữa người quyết định giá đất và các chủ đầu tư, như một số phân tích của các chuyên gia, hiệp hội bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh sẽ giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu vào cuối phiên thảo luận